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不動産は自主管理をするべき?管理会社を利用するべき?

2019.6.03

今回は、不動産を自主管理をする方がよいのか、管理会社を利用する方がよいのか、ぜひ個人オーナーの方に読んでいただきたいお話です。
 
投資用不動産を購入された場合、また相続で親族からの不動産を譲り受けた場合、これからどのようにして自分の資産と向き合っていくか、考えていかなければなりません。
まず、不動産管理業務をオーナー自らが行う自主管理をするのか、管理会社等へ委託するのか選択することが、物件を管理していくうえで大きな違いになります。
 
管理会社を利用すれば、一切の煩わしいことから開放されますが、その分管理会社へ手数料を支払わなければならず、不動産としての利回りが下がることになります。
管理会社を利用せず自分で不動産の管理を行うのであれば、手数料を支払う必要はありませんので、結果的に利回りはよくなるということになります。
 
 
 

管理会社を利用しなくても、自分でできる不動産管理

 

① ビルやマンションの共用部の清掃

日頃から清掃がされているか否かは、資産の価値を大きく左右します。
行き届いた清掃は、まさに物件の資産価値を高めますので、週に1度は現地の清掃をするとよいでしょう。
サラリーマン大家さんの場合は、週末や夜間に清掃をするというのも一つです。
 

② 植栽の手入れ

植栽の手入れがされていないと、管理状態がよいとは言えません。
外観的にも資産価値を高めるうえでも必要です。
 

③ 共用部の電球交換

頻繁に電球が切れることはありませんが、暗い廊下だと、防犯上においても安全に過ごすことができません。
共用部の清掃をすると同時に、電球のチェックをするとよいと思います。
 

④ 空室のお部屋のポストの中の掃除

空き部屋のポストにゴミがあふれていては、エントランスの見栄えも悪く、防犯上も安全ではありませんよね。
また、不要なチラシがエントランスに散乱しているのもよくありません。
ポストの周辺は特にきれいに掃除をしましょう。
 

⑤ 掲示板の整理

掲示板に古い案内がないか、きれいに整理されて掲示されているのかということも大事です。
概ね、管理がきちんとされているかどうかの目安にもなります。
 

⑥ ゴミ収集日のゴミ置場の清掃

ゴミ収集日のゴミ置場は、きれいな状態にしておくようにしましょう。
分別が出来ていない場合、放置されたゴミが残されてしまうことがあります。
ゴミ収集日以外の日にも、ゴミが放置されていることがありますので、収集日に限らず注意しているとよいでしょう。
 

⑦ 空室のお部屋の空気の入れ替え

次のお客様に快適に住んでいただくために、空室でも空気の入れ替えは必要です。
 

⑧ 空室のお部屋の水まわりの管理

空室のお部屋の台所や洗面所、お風呂やトイレなどは、定期的に水を流すようにしましょう。
空室期間が長い場合、トラップに水がなくなってしまうと、虫が発生したり、部屋に悪臭がこもったりしてしまいます。
 

⑨ 家賃回収と滞納者への督促

オーナー自らが家賃回収するのもよいと思います。
期日までに支払いがない場合は、保証会社、契約者ならびに連帯保証人などへ督促が必要になります。
 

⑩ 入居者の募集

入居者の募集を身近なところからやってみるのもよいと思います。
物件に住んでいる方の友人を紹介してもらったり、知り合いの会社の人に頼んで社員の方に住んでもらったり、身近なところでも入居者の募集をすることはできるでしょう。
 

⑪ クレーム対応

入居者の方や契約者の方からの言葉を直接聞き、親身になって対応することも、資産と向き合っていくうえで大切なことです。
24時間、クレームに対して真摯に対応していくことは容易ではありませんが、生の声を直接聞くことで、冷静な目で物件を見ることができ、改善点などが自ずと見えてくるのではないでしょうか。
 
 
このように、管理会社に頼まなくても、案外自分でできることも多くあります。
それでも、実際にやってみて自分には大変だったなと感じる業務や、これは管理会社にお願いしたいなという業務などが出てくると思います。
自主管理をしてみて、様々な不都合があった場合には、弊社までご連絡ください。
 
 

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管理会社を利用しないと、少し煩わしいこと

管理会社に委託せずに自分で管理するには、少し難しい業務もありますので、ご紹介したいと思います。
 
 

① 入居者募集をたくさんの仲介業者にお願いする

どうしてもネックになってくるのが、入居者募集です。
個人でできる範囲には限りがあるので、この業務を管理会社に依頼するオーナーは多いです。
 

② 賃貸借契約書の締結ならびに更新

専門的な知識が必要となることも多いので、管理会社や仲介業者に依頼をされるケースが多いです。
 

③ 原状回復や退去の際の手続きや立会い

わずらわしい折衝などは、知識や経験も必要になりますので、管理会社に依頼することをおすすめします。
 

④ 保守・メンテナンス

保守・メンテナンスは、それぞれの業者に発注することはできますが、管理会社に一括で依頼をしたほうが、トラブルも少なくスムーズです。
 
 
これらについても、オーナー自らがやってみてできることではありますが、管理会社にお願いをするほうがよりスムーズだと思います。
管理会社をお探しの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
 
 

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